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主题:一线房价加速回落 全国楼市整体降温
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世说房语
     等级:蝙蝠侠  帖子:1411  积分:24737  注册:2011-8-10 10:52:00
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 一线房价加速回落 全国楼市整体降温 Post By:2018-3-19 17:55:00

     上海易居房地产研究院319日发布《2月份房价指数报告》。该报告显示,12月份70城房价环比增幅继续回落,涨幅趋于合理,走势表现为震荡下行;2、一线城市受制于严厉的调控政策和预售审批,上涨动能枯竭,步入下跌通道,目前连续7月滞涨,并且加速回落。返乡置业潮下三线城市领涨;370城中有4个城市二手房价格出现了同比下跌,北京、南京、郑州和厦门的二手房价格均跌回一年前;4、二手房累计跌幅北京领跌,且跌幅扩大至6.6%,厦门、郑州和天津分列二至四位。

    易居研究院研究员赖勤表示,总体来看,楼市已经渐趋合理。虽然2017年出现了年底翘尾行情,但在2018年年初2个月房价涨幅出现回落,在房住不炒的大背景下,调控政策将保持连续性和稳定性,叠加信贷收紧的因素,预计20183月房价增幅将继续回落,进入偏冷区间。

报告主要内容如下:

    一、2月房价环比涨幅继续回落,同比涨幅较为平稳

1、房价环比增幅连续2月回落

易居研究院根据国家统计局2018319日公布的《20182月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市住宅销售价格数据进行算术平均,计算得知,20182月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.2%,和2018年的1月份的0.3%相比略有下降,环比增幅已经连续2月回落。房价已经告别了快速上涨的阶段,涨幅趋于合理,走势表现为震荡下行,这也体现了本轮楼市调控政策的有效性。

20171月份70个大中城市新建商品住宅价格同比增幅出现首次收窄,随后保持连续11个月的收窄态势,在201712月同比涨幅年底翘尾后,2018年开年同比增幅走势平稳。随着房价环比增幅逐渐回落,同比增幅也将稳中有降,全国楼市也将会回归平稳。

20182月份70城新建商品住宅价格定基指数为171.8,其中我们定义20061月份基期值为100.2月份数值相比20181月份的171.4数值略有扩大。预计未来几个月该曲线将逐渐构筑顶部。

2。房价最大跌幅在扩大

根据国家统计局的数据,与1月相比, 270个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有16个,上涨的城市有44个,持平的城市有10个。1月份房价上涨的城市数量在减少,房价下降的城市数量在增加。环比价格变动中,最大增幅为1.7%,最大跌幅为0.6%。而在1月份环比价格变动中,最大增幅为1.6%,最大跌幅为0.5%2月份房价最大跌幅在扩大,这反映了全国楼市总体有所降温,趋于合理。

3 南充房价环比增幅最大,深圳环比跌幅最大

国家统计局数据显示,2月份,70个城市中,有54个城市房价上涨或持平。其中南充、乌鲁木齐、大连、徐州和三亚五个城市的房价环比增幅较大。

各地因城施策的政策调控效应在逐渐释放。从目前城市数据看,热点城市逐渐降温,目前环比增幅较大的城市多集中在弱二线城市和三线城市。如果此类城市的楼市持续过热,需引起当地政府的警惕,防范楼市出现不理性行为。

4 深圳同比增幅垫底

国家统计局数据显示,2月份,70个城市中,在同比增幅排行中位居首位的是北海,同比增幅为12.2%20178月,开始有房价同比下跌的城市出现,到了20182月,此类城市数量为9个,其中不乏深圳、福州、南京和合肥等此前热点城市。其中部分城市主要是因为新房限价导致房价回到一年之前,比如南京、杭州和无锡。

    二、三线城市继续领涨,一线城市加速回落

根据国家统计局公布的《20182月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行算术平均,计算得知,1月份,一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为-0.4%0.2%0.3%,而1月份分别为-0.2%0.4%0.4%。一线城市连续7月滞涨,并且出现加速回落的现象,二线城市和三线城市增幅均有所回落。

    一线城市受制于严厉的调控政策和预售审批,上涨动能枯竭,步入下跌通道,目前连续7月滞涨。二线城市中,部分热点城市过热的楼市已经降温,楼市总体稳定。三线城市由于政策总体宽松和去库存等利好,2017年大部分时间内房价环比增幅超过一线城市和二线城市,2018年开年也处于领涨位置,但环比增幅已经出现了回落,增幅较为合理。返乡置业潮是三线城市在今年开年比一二线城市火热的原因之一,众多在一二线城市的工作人员或因严厉的调控政策所限,或受限于过高的资金压力,而选择在春节假期前后返乡置业。

同时,2月份一二三线城市新建商品住宅价格指数同比增幅分别为-0.1%5.3%6.9%。相比1月份-0.3%4.9%6.5%的数值而言,一线城市连续2月出现同比下跌,二线城市和三线城市走势相对平稳。这说明,全国范围内保持延续性和稳定性的楼市调控政策效果显著,楼市有降温态势。

    三、北京等4个城市二手房价格跌回一年前

根据国家统计局公布的《20182月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行算术平均,计算得知,20182月份,70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.2%,目前已经出现连续35个月的上涨。相比1月份数据,2月份的增幅基本持平。另外,观察2016年至今的数据,一二手房的价格走势基本一致。

1月份相比,2月份70个大中城市中,价格下降的城市有15个,上涨的城市有49个,持平的城市有6个。而在1月份,价格下降的城市有17个,上涨的城市有45个,持平的城市有8个。2月份房价上涨的城市数量有所增加,下降的城市数量有所减少。统计显示,北京、上海、厦门和福州等城市二手房价格出现了下跌。厦门二手房环比跌幅最大,达到了0.6%

从二手房价格的同比数据来看,70城中有4个城市出现了同比下跌,也即意味着这4个城市的二手房价格跌回一年前,这4个城市分别为北京、南京、郑州和厦门,同比跌幅分别为-4.6%-1.7%-0.9%-0.4%,这几个城市的二手房价格均跌回一年前,既受到严厉的楼市调控的影响,也受到新房限价的影响。

    四、二手房累计跌幅北京继续领跌,且跌幅扩大

因为有限价因素的存在,新房数据有可能存在失真的情况。为了更加真实的反映房价下跌的情况,下面选择国家统计局公布的二手房房价数据来进行分析。对不同城市,以最近几个月房价开始下跌的时间为起点,截止到统计局最新公布的2月份的70城房价数据,计算出不同城市房价的累计跌幅。

北京处于领跌的位置,累计跌幅达到了6.6%,跌幅有所扩大,考虑到这是由房价指数计算得到的,而房价指数相对来说更加平缓,实际跌幅可能会更大,北京市场已经出现了实质性降温。厦门的累计跌幅也继续扩大,累计下跌5.1%,累计跌幅排在第二位。郑州和天津的累计跌幅排在三、四位,分别为2.5%2.2%

    五、70城房价环比增幅即将进入偏冷区间

从五灯图分布来看,2017170城房价指数停留在合理区间,而且离过热偏热区间相对较远,说明过热的房价得到了较好地抑制。到了2月份,虽然依旧处于合理区间,但该曲线略有反弹,值得警惕。到了3月份回到了偏热区间,加强调控非常有必要。4月份到6月份继续停留在偏热区间。7月份又回到了合理区间,之后直到12月份仍停留在合理区间,但是年底出现反弹,需要警惕进入偏热区间。20181月和2月,房价涨幅出现回落,保持在合理区间,并且即将进入偏冷区间。

2017年以来,随着各地纷纷出台相应的楼市调控政策,因城施策的调控效果显著,总体来看,楼市已经渐趋合理。虽然2017年出现了年底翘尾行情,但在2018年年初2个月房价涨幅出现回落,在房住不炒的大背景下,调控政策将保持连续性和稳定性,叠加信贷收紧的因素,预计20183月房价增幅将继续回落,进入偏冷区间。

[此贴子已经被作者于2018-3-19 18:03:00编辑过]
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     等级:蝙蝠侠  帖子:1411  积分:24737  注册:2011-8-10 10:52:00
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  Post By:2018-3-20 16:49:00
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