返回列表 发表主题 回复主题
总数 2
1
主题:规模超200万亿 房企加快布局存量市场
共有 11362 人关注过本帖
世说房语
     等级:蝙蝠侠  帖子:1368  积分:24004  注册:2011-8-10 10:52:00
 1
 规模超200万亿 房企加快布局存量市场 Post By:2018-3-19 20:28:00

2017年新建商品房销售规模达到近几年以来最高峰后,楼市接下来会走向何处?

按此在新窗口打开图片

投资及地产界人士认为,新房市场的规模、增速均会逐渐减少,而存量市场无论在规模还是增速上,都将呈现长期上扬的态势。

对于中国存量房的规模,去年链家董事长左晖在绿公司年会上预估,目前已经超过200万亿元。研究人员认为,这一规模还将继续扩大,而存量房的占比也将超过新房。

克而瑞总裁张燕指出,目前以规模化取胜的过程中排名前20、30的房企,尤其是排名前10的企业,正在加快多元化的布局,以应对存量时代的新局面。

在中城投资执行副总裁王珊看来,在存量时代,整个城市更新中的存量资产,其投资机会也在崛起中。“这反映在更多的机构对不动产的收购、投资以及运营的新领域中。而存量房市场也会与新房市场类似,行业的集中度会不断提升,呈现出二八效应。”王珊表示。

一线城市新房增速已放缓

新房市场的规模,在2017年达到了历史峰值。

国家统计局公布的数据显示,2017年全国商品房销售面积超过16.9万平方米,达到近几年以来历史的高峰;去年的销售金额达到13.37万亿元,增长速度高达13.7%。

不过投资界认为,冲至高峰后,新房市场即使不会很快回落,也很难再继续保持如此高的增速。

已经有超大房企看到了这一趋势,并着手面对已出现的地产新局面。

“近日与一位前三强房企掌门人交流,这家以规模取胜的房企高管,跟我提出一个很重要的观点:房子全卖完了该怎么办?是不是该留点东西了。”易居企业集团CEO丁祖昱3月9日表示,一些大型房企正开始有意识留下一些物业,比如商业地产。

研究人员认为,从长周期的视角看,过去20年中国房地产的发展很长时间处于生产、投资、消费快速上升的阶段,并在2017年达到顶峰。

在链家研究院院长杨现领看来,去年楼市的销售规模创下新高,已是繁华尽头。这不只是因为人口红利从2011年开始减弱,更重要的是去年由政府出台的租购并举措施,其实反映出市场正在更深层次发生重大的趋势性扭转:供给端的结构正在发生深刻的变化。

“2014年居民加杠杆延缓了房地产拐点的到来。”杨现领认为,人口出生率出现趋势性下降、劳动人口总量逐年减少以及老龄化趋势不断加剧,这些因素都在削弱未来市场上对新建住房的需求。2017年需求端出台的行政与信贷政策相互叠加,房屋在回归居住本质的时候,新房市场发生重大转变的拐点正逐渐到来。

这一转变的主要特征是,过去新房是市场上供应的绝对主导,正让位于以二手房为主的存量市场。

从整体看,房地产交易总规模约15万亿,这其中新房交易额约10万亿,二手房约5万亿。但在细分市场,其实从2009年前后,北上广深四个一线城市已率先进入以二手房为主导的市场。

链家数据显示,虽然2017年全国二手房销售额较2016年下降13.3%,但去年二手房5.8万亿元的成交规模,还是比2016年5万亿元的成交额多出8000亿。

分城市来看,去年北京、上海、广州、深圳的二手房交易量分别是新房的3.3倍、1.1倍、1.7倍和2.7倍。不只是一线城市,如南京、厦门部分重点二线城市也陆续进入存量房为主导的阶段。而在2017年,全国有多达24个城市的二手房成交套数,已经超过了新房。

3月9日由易居企业集团主办的存量资产管理高峰论坛上,有投行人士认为,未来越来越多的二线甚至三线城市二手房的占比会超过新房。

掘金200万亿后存量时代

实际上中国的存量房体量,已经达到了相当庞大的规模。有多大?200万亿。

去年4月份,世联集团董事长陈劲松与链家集团董事长左晖,在不同的场合分别提道,国内房地产的存量资产预计已经超过了200万亿。

虽然总规模已相当庞大,但这个市场无论是增量还是存量仍处于增长状态。房地产市场供应的结构,正在发生深刻变化。

“我们正进入存量市场的时代。一线城市新增土地的供应一直在下降,过去由新房市场主导的格局,正变成二手房逐渐占主导。”张燕指出,存量时代的到来,将对开发商、投资机构、中介以及消费者产生深远的影响。

随着城市的发展,存量市场中的部分优质资产价值被赋予了更多期待。开发商、投资机构先后通过资本市场的金融工具,对存量房展开收购、持有。

3月13日保利集团表示,名为中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划,已经收到17.17亿元认购资金。这被认为是国内首单由开发商发行的租赁住房准REITs。而不久前,融创与美国华平投资旗下的盛煦地产联手成立200亿基金,意在进军商办、酒店、长租公寓在内的存量市场。

渤海汇金资管董事总经理李耀光在3月9日的存量资产论坛上指出,房企和投资机构都看到了存量房市场的巨大机遇,但因房地产资产较重,如果没有合适的工具,无论投资机构还是开发商很难展开运作。

不过去年长租公寓不断走热之际,随之也出现了另一个对存量市场有着更重要影响的事物:市场上涌现了更多与房地产相关的金融工具。投行人士指出,与存量房相关的金融工具的快速发展,在使房地产重资产变轻的同时,也令资产的持有者更容易实现资金周转。

易居中国的统计数据显示,2017年整个房地产资产证券化的发行总量约2000亿。这2000亿的总量中,以存量资产为标的物约占40%的比例,金额约176亿元。在去年整个存量资产参与者中,国内资金占到八成以上比例。而在占比八成的内资中,保险和地产基金两类参与主体的增长非常显著;这其中保险资金的参与从10%增长到17%,增加最为迅速。

“在去年占比约40%的存量资产证券化的构成中,核心还是以商业房地产的贷款支持证券作为核心。以上海为例,去年上海约有82笔大宗交易总量约1100亿,这其中办公楼、商务园区和零售占了大部分比例。但是我们预计长租公寓和REITs今年的增长幅度会非常显著。”张燕表示。

丁祖昱认为,房企、投资机构在存量房掘金只是一个开始。

“在未来的5年、10年,甚至更长的时间当中,会有更多的参与者一起分享这个庞大的存量市场的红利,分享存量时代的红利。”丁祖昱说。

[此贴子已经被作者于2018-3-19 21:35:00编辑过]
  微信添加【潮州点点房产网】公众号,时刻关注了解潮州房产\家居建材优惠最新动态。微信添加:1393185885【学装修建材团购群】【购房团】【各楼盘业主群】【碧桂园意向群】【恒大名都意向群】【海博熙泰意向群】【蓝玥湾意向群】【裕和天地意向群】【四季园意向群】【枫春楼盘意向群还有【点点驴友团】。欢迎您的加入。
  
引用 回复 
世说房语
     等级:蝙蝠侠  帖子:1368  积分:24004  注册:2011-8-10 10:52:00
 2
  Post By:2018-3-20 16:49:00
  微信添加【潮州点点房产网】公众号,时刻关注了解潮州房产\家居建材优惠最新动态。微信添加:1393185885【学装修建材团购群】【购房团】【各楼盘业主群】【碧桂园意向群】【恒大名都意向群】【海博熙泰意向群】【蓝玥湾意向群】【裕和天地意向群】【四季园意向群】【枫春楼盘意向群还有【点点驴友团】。欢迎您的加入。
  
引用 回复 
返回列表 发表主题 回复主题
总数 2
1
  我也来两句,在此点点。
  文明参与
  高级设置 签名: 不显示 显示
  
工信部备案证号:粤ICP备09117387号 联系电话:0768-2806252 客服QQ:1393185885